住宅ローン控除の概要と適用要件
住宅ローン控除とは、居住者が住宅ローンを利用して住宅の取得等をし、自己の居住の用に供した場合において次の要件を満たすときは、住宅ローンの年末残高の1％を所得税額から控除するものです。
非居住者には適用はありません。また、贈与による取得や、生計を一にする親族などからの取得の場合も適用はありません。
所得税額から控除しきれない金額は、住民税額から控除します。
要件
１．新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。
２．住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること。
３．住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が自己の居住の用に供するものであること。
４．住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
５．居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
住宅ローン控除を受ける際の注意点
１．その年の合計所得金額が3千万円以下であること
毎年のように合計所得金額が3千万円を超える人は、そもそも適用を受けられません。たまたま、親から相続をした土地を売却して、あるいは株やＦＸで3千万円を超える所得が発生したような場合は、その年は住宅ローン控除を受けることができませんので、注意しましょう。
翌年以降、合計所得金額が3千万円以下であれば、再び受けることができます。
２．床面積の注意点
マンションなどで、床面積が50㎡以下の場合は受けることができません。独身の人が自分用に1ＬＤＫくらいのマンションなどを買う場合は注意しましょう。
３．自宅で仕事をする場合の個人事業主の注意点
個人事業主が自宅の一部を事業用として使用する場合は、居住用として使用する部分のみが住宅ローン控除の対象になり、床面積で按分することになります。
床面積の70％を居住用に使用しているのであれば、住宅ローン控除を受けられる金額も70％になります。
しかし、床面積の90％以上を居住の用に使用している場合は、100％住宅ローン控除を受けることができます。
例えば、91％が居住用の場合は住宅ローン控除を100％受けることができ、さらに9％分は減価償却費などを事業所得の必要経費に計上することになります。
４．住宅ローンの借換と繰上返済の場合の注意点
住宅ローンの返済期間10年以上が条件ですから、借換や繰上返済によって返済期間が10年未満になる場合は、住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。
長期優良住宅の場合
今日は住宅ローン控除について書こう。その場合、長期優良住宅についても触れようかな、と思っていました。そうしたら、たまたま、本日の日経新聞に「「長期優良住宅」損得見極め」という記事が出ていました。この記事を読んで住宅ローンについて書いたわけではなく、たまたまです(笑)。
長期優良住宅の場合は、住宅ローン控除額が10年累計で最大400万円が500万円になります。しかし、このメリットを享受できる人のほうが少ないでしょう。
住宅ローン控除の額は、年末借入残高の1％になることが多いです。最大にメリットを享受するには、10年後の借入残高が5千万円以上である場合に限られます。さらに所得税額や住民税額が一定以上ないと控除しきれません。以上のことから、住宅ローン控除については、長期優良住宅のメリットはあまり大きくないといえると思います。
あとは、固定資産税、登録免許税、不動産取得税などの軽減効果や、地震保険料の割引額と、長期優良住宅を得るためのコストを比較することになります。
住宅ローンでフラット35Sを利用する場合は、当初10年間の金利が0.3％低くなりますので、長期優良住宅の認定を得る効果は高いといえるでしょう。
