今回の記事は、居住用のアパートやマンションを複数持っている個人事業主向けの記事です。
もう一つの前提として、家賃収入は主に居住用で、通常年は消費税の免税事業者とします。
建物部分の売却価格が1,000万円を超えたら2年後の消費税に注意
消費税は、2年前の売上が1,000万円超の場合に納付をしなければいけません。
この売上は消費税がかかる売上です。
居住用の家賃収入は消費税が非課税なので、家賃収入は含めないで1,000万円の判定をします。
ですから、居住用の家賃収入がメインの個人事業主の場合は、消費税を納めなくていいことが多いです。
普段は消費税を納めなくていいので、消費税についてはほとんど考えたことがないという人が多いかもしれません。
しかし、物件を複数持つ人が、物件を売却すると消費税についても気をつけなくてはいけません。
アパートを売却した場合、通常は土地と建物を売却したことになります。
土地の売却については消費税が非課税ですが、建物の売却については、消費税がかかります。
例えば、アパートを5,000万円（内訳は土地が3,000万円、建物が2,000万円）で売却したとします。
この場合、消費税のかかる売上は建物部分の2,000万円です。
消費税のかかる売上が1,000万円を超えますので、2年後には消費税を納めなくてはいけなくなります。
居住用の家賃収入しかない場合は影響がない
先程の例では、売却した翌々年は消費税を納めなくてはいけません。
しかし、収入の全てが居住用の家賃収入のみという場合は、消費税のかかる売上がありませんので、結果として納付する消費税は発生しません。
駐車場収入など消費税がかかる売上がある場合は、納めなくてはいけない消費税が発生します。
2年後にもう1件アパートを売却するときは要注意
前々年に建物部分の売上が1,000万円以上であった場合は、2年後に消費税を納めなくてはいけない人になります。
その消費税を納めなくてはいけない年に、別のアパートを売却するときは要注意です。
例えば、アパートを6,000万円（内訳は土地3,000万円、建物は3,000万円）で売却したら、建物の売却には消費税がかかります。
3,000万円×8/108＝2,222,222円が消費税になります。
2,222,222円を全て納付する訳ではありませんが、結構な額の消費税を納めなくてはいけません。
まとめ
複数のアパートやマンションを持っているアパートオーナーは、消費税を納めなくてはいけない年に物件を売却すると、思わぬ額の消費税が発生する可能性があります。
どうしてもその年に売却しなくてはいけないということでなければ、翌年になって消費税を納めなくてもよくなってから、売却した方がいいでしょう。
注意点の一つ目は、物件を売却した翌々年は消費税を納めなくてはいけない可能性があること。
二つ目は、消費税を納めなくてはいけない年に物件を売却すると、多額の消費税を納めなくてはいけない可能性があることです。
どうしてもその年にその物件を売却するときは、前年に消費税の計算方法を検討する必要があります。
消費税の計算方法には、原則的な方法と簡易課税という方法があります。
どちらが有利になるか、しっかりと検討しましょう。
収入のほとんどが居住用の家賃収入の場合は、消費税を納めなくていいケースが多いです。
しかし、複数の物件を持っていて売却をした場合は、2年後に消費税を納めなくてはいけないことになる可能性がありますので、そういった場合は、消費税に注意しましょう。
特に理由がなければ、消費税を納めなくてはいけない年には物件を売却しないことをおすすめします。
ちなみに、事業とは関係のない自宅の売却には消費税はかかりません。
自宅兼事務所としていた場合には、事務所部分については消費税の対象になりますので注意が必要です。
【編集後記】
千葉ロッテ育成ドラフト1位の和田選手が、シート打撃でホームランを打ちました。
和田選手はフルスイングが特徴で、バッティングフォームがソフトバンクの柳田選手に似ていると言われています。
昨日のbayfmで、里崎さんが「和田選手のフリーバッティングは見る価値がある」と言っていました。
育成の選手ですけど、19歳と若く足も速いので、非常に楽しみな選手です。
まずは、一日も早い支配下登録を期待します。
アイキャッチ画像は、楽天の期間限定ポイントを消化するために買った、銀座ル・ブランのモンブランです。美味しく頂きました。
