アパート経営におけるリスクの集中を考える

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家賃収入=不労収入ということで、楽に稼げるイメージがあり、アパート経営を考える人も増えているみたいです。

不動産投資はリスクがいっぱい

不動産投資は、資産がアパートやマンションといった不動産に集中しますので、リスクがいっぱいです。毎月家賃収入が入ってくるからといって、リスクを考えずに簡単にはじめてしまって後から後悔しないように気をつけましょう。

アパート経営におけるリスクをあげていきます。

1.資産価値下落のリスク

人口減少社会ですから、都心の一部の地域を除いてこれから土地の価格が上昇することは考えづらいです。むしろ下落する可能性が高いと思います。特に駅から離れていて不便なところにある土地の価格の下落は大きいでしょう。物件を購入するときは10年後20年後に地価の下落が少なそうな場所を選ぶ必要があります。

2.金利上昇のリスク

物件を購入するときは借入をして購入することが多いでしょう。今は超低金利が続いていますが、このあと金利が上昇する可能性ももちろんあります。5,000万円の借入金で金利が1%上がったら、年間50万円もの利息負担が増えます。

3.空室リスク

新築の場合は入居率は高いかもしれませんが、築年数が経過してくると、一度空いたら次の入居者が決まるまで時間が空いてしまうことも珍しくありません。最初にシミュレーションするときも入居率は控えめに見積もったほうがいいでしょう。

4.家賃下落のリスク

新築時は新築プレミアムがありますが、新築プレミアムがなくなれば、通常は年々家賃は下がっていきます。こちらも控えめに見積もりましょう。

5.天災などのリスク

日本は地震大国です。地震によるリスクは高いです。建物が耐震基準を満たしていても土地が液状化してしまうこともあります。豪雨による被害も増えています。物件を複数持つときは同じ地域に持つよりは少し離れた地域にあったほうがリスクは避けられるでしょう。遠すぎると管理が大変になりますので、バランスを考慮しましょう。

6.事件、事故によるリスク

入居者が自殺をしたり、事件を起こしたりするとアパート自体の価値も下がってしまいます。入居者のマナーなどにも気をつけましょう。

7.家賃が回収できないリスク

10部屋も20部屋もあれば、家賃が回収できない可能性も出てきます。

8.周辺環境の変化によるリスク

今は大学が近くにある、または大きな工場があるなどの理由で部屋が埋まっていても大学や工場が撤退する可能性もあります。また、新しい道路の開通や電車の開通などで人の流れが変わってしまう可能性もあります。

9.すぐに現金化できないリスク

現金が必要などの理由で、売却しようとしても買主がすぐに見つからない可能性もあります。また、すぐに見つけようとすれば足元を見られて買いたたかれるリスクもあります。

以上、いろいろなリスクをみてきました。

REITに投資するという方法もある

これだけのリスクがあるにもかかわらず、不動産投資をしたい人は多いです。不動産投資にはそれだけの魅力があるのも事実でしょう。実は、わたしも不動産投資をしてみたいという気持ちはあります。

リスクはおさえたいけど、不動産投資をしたいという人にはREITというものがあります。REITとは不動産投資信託のことで、多くの人から集めた資金を不動産に投資して収益を投資家に分配する商品です。

REITに投資するインデックスファンドをつみたてれば、手軽に不動産投資が出来ます。いきなりアパートは買えないという人は、REITに投資するインデックスファンドをつみたてるところから始めてみてもいいかもしれません。

そのときは、手数料の低い投資信託を選ぶことをわすれずに。

千葉市、四街道市、佐倉市を中心に地域密着を目指している「渡邉ともお税理士事務所」のホームページはこちら

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